Le Bail à Rhéabilitation

Vous pouvez conclure un " bail à réhabilitation " : c'est la ga-rantie d'un bien immobilier occupé et entretenu sans aucun souci de gestion. Le bail à réhabilitation vise à améliorer des logements anciens et à les remettre sur le marché des lo-gements vacants. Son principe est qu’un bailleur loue un immeuble à l’ AICS, organisme agréé qui pourra le sous-louer à charge pour lui de réaliser des travaux d’amélioration, d’agrandissement, de construction ou de re-construction prévus dans le bail.

Vos avantages :

vous êtes déchargé de la gestion du bien

pendant la durée du bail, la taxe foncière sur les propriétés bâties est à la charge du locataire

En fin de bail, le propriétaire récupère son bien amélioré et libre d’occupation sans bourse délier et peut les donner en location aux conditions du marché. La valeur des travaux de réhabilitation réalisés par l'organisme preneur est exonérée d'impôt

vous pouvez selon les accords récupérer une partie de la part locative

Vos engagements :

Vous confiez votre logement :

pour une durée minimale de 12 ans au moins ( il peut être prolongé par tacite reconduction)

à l’Agence Immobilière à caractère social, un organisme agréé, qui réalise à ses frais les travaux nécessaires et loue votre bien à des personnes remplissant les conditions d'ac-cès au logement social

Depuis 1998, vous pouvez également louer par bail ordinaire (3 ans renouvelables) un logement vacant à un organisme d'HLM qui le sous-loue à des personnes remplissant les conditions d'accès au parc social.

S'agit-il d'un contrat particulier ?

Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel un bien immobilier est loué à un preneur en vue de son amélioration par des travaux, de sa location à usage d'habitation, notamment à des personnes défavorisées pendant la durée du bail, et de sa restitution au propriétaire en bon état d'entretien.

Il s'applique exclusivement à l'habitation. Il exclut les commerces, bureaux et activités, ainsi que les résidences de tourisme ou secondaires.

Quelles sont les conditions du bail ?

Le bail doit faire l'objet d'un acte notarié ou d'un acte administratif lorsque le preneur est une collectivité territoriale ou un office d'HLM. Il est conclu pour une durée minimale de douze ans. Cette durée ne peut se prolonger par tacite reconduction. Dans ce cas, un avenant au bail initial est néces-saire.

Le prix du bail est fixé librement par les parties. Il peut être constitué par l'apport en nature que constituent les travaux réalisés par le preneur ou comprendre, en plus des travaux, le versement d'une redevance.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Il est tenu de conclure le bail avec l'un des organismes suivants :

les orga-nismes d'habitation à loyer modéré (HLM)

les sociétés d'économie mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail des logements

les collec-tivités territoriales

les organismes dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréés à cette fin par le préfet

Et du preneur ?

    Vis-à-vis du bailleur :

              il est tenu de réaliser les travaux d'amélioration prévus dans le bail et les travaux d'entretien courant et de réparation de l'immeu-ble.

              Il doit également payer le prix du bail s'il en a été convenu ainsi.

    Vis-à-vis de l'Etat :

              il doit conclure avec le préfet une convention dont la durée est identique à celle du bail à réhabilitation et louer l'immeuble aux personnes dont les revenus n'excèdent pas les plafonds de ressources.

Vis-à-vis des locataires :

il doit passer des contrats de location conformes aux textes officiels applicables aux logements conventionnés.

Quels sont les droits du bailleur ?

Il peut demander le versement d'un loyer. A l'issue du bail, il retrouve l'en-tière propriété de son bien, libre d'occupation s'il le souhaite. Sous réserve des droits du preneur, le bailleur conserve, pendant toute la durée du bail, la possibilité de faire certains actes de disposition (hypothèque, vente).

Quelle est la nature du droit du preneur ?

Le preneur est titulaire d'un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypo-théqué et il est susceptible d'être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Il peut également être cédé à un organisme habilité, sous réserve que cette cession soit totale et avec l'accord du propriétaire. Dans ce cas, le preneur reste garant de l'exécution du bail par le cessionnaire.

Que se passe-t-il en fin de bail ?

En fin de bail, les améliorations bénéficient au bailleur sans indemnisation.

Six mois avant la date d'expiration du bail, le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date. A défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l'expiration du bail, d'offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibi-lités.

Le cadre juridique des travaux

>              Les travaux sont ceux fixés dans le contrat de bail à réhabilitation. Ils sont décrits et estimés au moyen de devis descriptifs et de plans précisant les normes et caractéristiques techniques, le genre et la qualité des matériaux. Ces pièces sont signées par les parties et annexées au bail. Le contrat de bail à réhabilitation confère au preneur le droit d'effectuer l'ensemble des formalités administratives éventuellement nécessaires à l'exécution des travaux (demande de permis de construire, déclaration préalable de travaux, obtention du certificat de conformité). Le délai d'exécution des travaux est déterminé dans le bail. Ce délai est, en général, assez court, compte tenu des engagements du preneur dans le cadre de la convention passée avec l'Etat.

              Le bail étant un contrat de longue durée, le preneur aura le temps d'amortir les travaux qu'il a effectués en louant les immeubles réhabilités. Il devra calculer la durée du bail en fonction des nécessités de l'amortissement. Les travaux peuvent être financés non seulement par des aides de l'Etat mais aussi, à défaut de ces aides, par le « 1 % logement » (par exemple). En outre, les travaux sont exonérés de l'impôt sur le revenu.

              Le preneur est habilité à effectuer la réception des travaux avec les entrepri-ses, mais il est recommandé de prévoir formellement dans le contrat la présence du bailleur.

Quoi ?

Le bail à réhabilitation permet de remettre en état des immeubles privés souvent anciens et laissés vacants et de les louer, à usage d'habita-tion, à des personnes défavorisées. Comment ? Le bailleur doit conclure le bail avec des collectivités locales ou des organismes sociaux et le preneur doit signer une convention avec le préfet. Quelle durée ? Le bail est conclu pour une durée minimale de douze ans.

Textes de référence :

Code de la construction et de l'habitation

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